تمويل عقاري للوحدات تحت الإنشاء في مصر

متطلبات الحصول على تمويل عقاري للوحدات تحت الإنشاء في مصر

• السن من 21 حتى 60 سنة للموظفين (حتى 65 سنة لأصحاب الأعمال وقت انتهاء التمويل).
• مصري الجنسية أو أجنبي مقيم إقامة سارية مع دخل مثبت داخل مصر.
• دخل شهري ثابت ومثبت بمستندات، على أن لا يتجاوز القسط 35%–40% من صافي الدخل.
• تقرير ائتماني i-Score مقبول وعدم وجود تعثرات أو شيكات مرتجعة حديثة.
• دفعة مقدمة أعلى من تمويل الوحدات الجاهزة (غالباً 30% كحد أدنى).
• مستندات شخصية: بطاقة رقم قومي سارية، إيصال مرافق حديث، للحالة الاجتماعية (قيد/عقد زواج عند الاقتضاء).
• إثبات دخل: خطاب مفردات مرتب أو كشف حساب بنكي 6 شهور للموظفين، وسجل تجاري وبطاقة ضريبية وقوائم مالية أو كشوف حساب 12 شهر لأصحاب الأعمال.
• فتح حساب بنكي وتحويل القسط الشهري أو الموافقة على الخصم التلقائي.
• مطور عقاري/مشروع معتمد لدى الجهة الممولة، ووجود حساب ضمان (Escrow) أو آلية تحويل دفعات مباشرة للمطور.
• مستندات الوحدة: عقد حجز، قرار وزاري/تخصيص، خطاب من المطور بنسبة الإنجاز والجدول الزمني، وأي موافقات من جهاز المدينة/هيئة المجتمعات العمرانية.
• الموافقة على التأمين الإجباري على الحياة وعلى الوحدة لصالح جهة التمويل حتى سداد كامل الدين.

شروط وأحكام التمويل للوحدات تحت الإنشاء

• العملة: الجنيه المصري.
• نسبة التمويل إلى القيمة LTV: حتى 70% من سعر البيع أو القيمة التقييمية (أيهما أقل) للوحدات تحت الإنشاء.
• مدة التمويل: عادة من 5 إلى 15 سنة؛ وقد تصل إلى 20 سنة في حالات محدودة بعد الاستلام.
• سعر الفائدة: غالباً متغير مرتبط بسعر الإقراض لدى البنك المركزي + هامش. حالياً الفائدة الفعلية على الرصيد المتناقص خارج المبادرات قد تدور تقريباً بين 22% و26% سنوياً (تتغير حسب السوق).
• صرف القرض: على دفعات مرتبطة بنِسَب الإنجاز الفعلي بعد تقارير هندسية/زيارات ميدانية، تُحوّل مباشرة للمطور.
• فترة السماح: خلال البناء عادة تُسدد الفوائد فقط على المبالغ المصروفة، مع تأجيل سداد أصل الدين حتى الاستلام.
• الرسوم الشائعة: مصاريف إدارية 1%–2% من مبلغ القرض، مصاريف تقييم 1,500–3,000 جنيه، فتح ملف 200–500 جنيه، تأمينات إلزامية (على الحياة والعقار) وفق سياسة الممول.
• السداد المبكر: عمولة سداد مبكر حوالى 2%–3% من المبلغ المسدد مبكراً (قد تنخفض بعد عدة أعوام).
• غرامات التأخير: نسبة إضافية على المبالغ المتأخرة وفق لائحة الجهة الممولة.
• الضمانات: حوالة حق لصالح الممول أثناء فترة البناء، ثم رهن للوحدة بعد الاستلام والتسجيل.
• متطلبات المشروع: حد أدنى لاكتمال البنية التحتية/التشطيبات بالمراحل المصروفة، والالتزام بالجدول الزمني للمطور.

مثال حساب تمويل لوحدة تحت الإنشاء

البيانات الأساسية:

• سعر الوحدة: 2,000,000 جنيه.
• الدفعة المقدمة: 30% = 600,000 جنيه.
• قيمة القرض: 1,400,000 جنيه.
• مدة التمويل: 15 سنة (180 شهر).
• سعر فائدة سنوي متناقص (متغير): 22% تقريباً.
• جدول الصرف حسب نسب الإنجاز: 30% عند التعاقد، 30% بعد 6 أشهر، 25% بعد 12 شهراً، 15% عند 18 شهراً (الاستلام).

أثناء فترة البناء تُسدد الفوائد فقط على المبالغ المصروفة (الفائدة الشهرية ≈ 22%/12 = 1.833%):

• الأشهر 1–6: مصروف 420,000 جنيه ⇒ فائدة شهرية ≈ 420,000 × 1.833% = 7,700 جنيه.
• الأشهر 7–12: إجمالي مصروف 840,000 جنيه ⇒ فائدة شهرية ≈ 840,000 × 1.833% = 15,400 جنيه.
• الأشهر 13–18: إجمالي مصروف 1,190,000 جنيه ⇒ فائدة شهرية ≈ 1,190,000 × 1.833% ≈ 21,817 جنيه.

بعد الاستلام (صرف كامل القرض 1,400,000 جنيه) يبدأ السداد بأقساط شهرية ثابتة تقريبية على 180 شهراً:

• القسط الشهري التقريبي: ≈ 26,680 جنيه.

رسوم وتكاليف تقديرية:

• مصاريف إدارية 1.5% من قيمة القرض: 21,000 جنيه (تُخصم عند أول صرف غالباً).
• مصاريف تقييم: 2,000 جنيه.
• تأمين على الحياة (افتراضي 0.3% من قيمة القرض لمرة واحدة): 4,200 جنيه.
• تأمين على العقار بعد الاستلام (افتراضي 0.1% سنوياً من سعر الوحدة): 2,000 جنيه سنوياً.

قدرة السداد والدخل المطلوب:

• إذا كان الحد الأقصى لنسبة القسط إلى الدخل 40%، فالدخل الشهري الصافي المطلوب ≈ 26,680 ÷ 0.40 ≈ 66,700 جنيه (يمكن احتساب دخل الأسرة مجمّعاً).

السيولة المطلوبة في البداية:

• الدفعة المقدمة: 600,000 جنيه.
• الرسوم المقدمة (تقريباً): 27,200 جنيه.
• إجمالي مبدئي ≈ 627,200 جنيه، إضافة إلى الفوائد الشهرية خلال فترة البناء حسب الجدول أعلاه.

ملاحظات مهمة:

• الأرقام إرشادية وقابلة للتغيير وفق سياسة كل بنك/شركة تمويل وسعر الفائدة وقت التعاقد واعتماد المشروع.
• قد تُشترط مستندات أو نسب صرف مختلفة حسب المطور ونسبة الإنجاز.