تمويل عقاري للوحدات السكنية الجاهزة في مصر

متطلبات الأهلية لتمويل عقاري للوحدات السكنية الجاهزة في مصر

• السن: من 21 سنة وحتى 65 سنة للموظفين و70 سنة لأصحاب الأعمال عند نهاية مدة التمويل (حسب سياسة كل بنك/شركة).
• الدخل المنتظم: إثبات دخل ثابت يتناسب مع القسط؛ في العادة لا يتجاوز إجمالي الأقساط 35–40% من صافي الدخل الشهري.
• مدة العمل: للموظفين حد أدنى 6–12 شهراً في جهة العمل الحالية؛ للمهن الحرة وأصحاب الأعمال حد أدنى 12–24 شهراً للنشاط.
• السجل الائتماني: تاريخ ائتماني جيد لدى آي سكور بدون تعثرات أو شيكات مرتجعة أو أحكام مالية قائمة.
• المستندات الأساسية: بطاقة رقم قومي سارية، إيصال مرافق حديث، خطاب مفردات راتب أو كشوف حساب بنكي آخر 6 أشهر، وبالنسبة للمهن الحرة/الأعمال سجل تجاري وبطاقة ضريبية وإقرارات ضريبية.
• الوحدة محل التمويل: جاهزة للتسليم، مكتملة المرافق، قابلة للتسجيل أو قابلة للشهر، خالية من أي رهونات أو نزاعات، ويتم تقييمها من مقيم معتمد.
• ضمانات التأمين: تأمين على الحياة وعلى الوحدة طوال مدة التمويل (غالباً إلزامي).
• الجنسية والإقامة: متاح للمصريين، وبعض الجهات تموّل المقيمين الأجانب بشروط إضافية.

شروط وأحكام التمويل العقاري للوحدات السكنية الجاهزة

• نسبة التمويل إلى القيمة (LTV): حتى 70–85% من قيمة التقييم المعتمد للوحدة؛ وقد تصل النسبة أعلى في البرامج المدعّمة ضمن مبادرات التمويل.
• الدفعة المقدّمة: عادة 15–30% من سعر الوحدة (أو من قيمة التقييم أيهما أقل).
• مدة السداد: حتى 20–25 سنة لمعظم المنتجات؛ وبعض البرامج المدعّمة قد تصل حتى 30 سنة.
• سعر العائد: عائد متناقص مرتبط بسعر السوق لغير المدعّم (تقريباً 18–24% سنوياً في الظروف الحالية)، وبرامج مدعّمة بسعر ثابت منخفض (مثلاً 3–8% حسب شريحة الدخل).
• طريقة السداد: أقساط شهرية ثابتة مع احتساب العائد على الرصيد المتناقص.
• المصاريف الإدارية: عادة 1–2% من مبلغ التمويل تُحصّل مرة واحدة عند التعاقد.
• رسوم التقييم والمعاينة: قيمة ثابتة أو نسبة تقريبية حتى 0.25% من سعر الوحدة.
• التأمين: وثيقة تأمين حياة وتأمين على العقار (قدّرها كثيرون بين 0.2–0.5% سنوياً من الرصيد).
• الرسوم القانونية والتسجيل/الرهن: بحسب حالة تسجيل الوحدة ورسوم الشهر العقاري والتوثيق.
• السداد المبكر: عمولة سداد مبكر شائعة 2–3% من المبلغ المسدّد مبكراً.
• غرامات التأخير: نسبة إضافية تُحتسب عند تأخر سداد الأقساط وفقاً للسياسة المعمول بها.
• اشتراطات إضافية محتملة: حد أدنى لمساحة الوحدة، وأن تكون التشطيبات كاملة، وعدم قبول وحدات تحت الإنشاء ضمن هذه الفئة.

مثال حساب تمويل لوحدة سكنية جاهزة

السيناريو: موظف يرغب في شراء شقة جاهزة في مدينة داخل القاهرة الكبرى.

• سعر الوحدة: 1,800,000 جنيه مصري.
• الدفعة المقدّمة (20%): 360,000 جنيه.
• مبلغ التمويل: 1,440,000 جنيه.
• مدة السداد: 20 سنة (240 شهر).
• سعر العائد المتناقص سنوياً: 20% (لأغراض المثال، قابل للتغير وفق السوق).

حساب القسط الشهري التقريبي بطريقة القسط الثابت على الرصيد المتناقص:

• المعدل الشهري = 20% ÷ 12 ≈ 1.6667%.
• القسط الشهري ≈ 24,422 جنيه.
• إجمالي المدفوعات على مدى 20 سنة ≈ 24,422 × 240 = 5,861,280 جنيه.
• إجمالي العائد (فوائد تقريبية) ≈ 5,861,280 − 1,440,000 = 4,421,280 جنيه.
• تجزئة أول قسط: عائد أول شهر ≈ 1,440,000 × 1.6667% = 24,000 جنيه، وسداد أصل الدين في أول شهر ≈ 422 جنيه. ترتفع حصة أصل الدين تدريجياً مع الوقت.

مصروفات ورسوم تقديرية عند التعاقد:

• المصاريف الإدارية (1.5% من مبلغ التمويل): 21,600 جنيه.
• رسوم تقييم ومعاينة (0.2% من سعر الوحدة): 3,600 جنيه.
• تأمين حياة/عقار للسنة الأولى (0.3% من مبلغ التمويل تقريباً): 4,320 جنيه.
• رسوم قانونية وتسجيل/رهن تقديرية: 5,000 جنيه.
• إجمالي المبلغ المطلوب مقدّماً (بخلاف القسط الأول): 360,000 + 21,600 + 3,600 + 4,320 + 5,000 = 394,520 جنيه.

ملحوظة عن القدرة على السداد: إذا اشترط المموّل ألا يزيد القسط عن 40% من صافي الدخل، فإن دخلاً شهرياً صافياً لا يقل عن ≈ 61,100 جنيه سيكون مطلوباً لقسط ≈ 24,422 جنيه.

تنبيه: الأرقام أعلاه إرشادية وقد تختلف حسب جهة التمويل، تقييم الوحدة، حالة التسجيل، وبرامج الدعم المتاحة وقت التقديم.